Mercato immobiliare

Lo tsunami sanitario che si è abbattuto sulla provincia di Ravenna nei primi 6 mesi del 2020 ha inevitabilmente ridotto il numero di scambi di abitazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente di 128 scambi in città e di 216 nei comuni minori della provincia. Gli effetti della riduzione degli spostamenti per la paura di incremento dei contagi da covid-19 anche dal mese di ottobre, dovrebbero riallineare gli scambi abitativi ai dati 2019 nel terzo trimestre dell’anno, ma, in chiave pessimistica, comprimere ulteriormente la variazione del numero di compravendite di abitazioni del quarto trimestre, con una variazione analoga a quella calcolata per il primo trimestre (per inciso -19% in città capoluogo e – 3% nei comuni minori).
Se tali ragionamenti trovassero riscontro nei dati disposti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, gli scambi residenziali 2020 in città risulterebbero 1.950 (contro i 2.191 dello scorso anno, record registrato dal 2011; -11%), mentre nei comuni minori si arriverebbe a poco oltre le 2.300 compravendite (ben 236 in meno di quelle 2019; -9,2%).

Il 2019, contrariamente alle attese, in base ai dati dell’Osservatorio Immobiliare delle Agenzie delle Entrate, è stato valutato come “anno di stasi ed assestamento, in leggera ripresa rispetto all’anno precedente”. Per l’intera provincia, il numero di scambi abitativi è cresciuto rispetto al 2018 del 5,3% (3% nel comune capoluogo e 7,5% nei comuni minori della provincia).

Il dato medio provinciale di un +5,3% di transazioni conferma una discreta tenuta per quasi tutte le macroaree provinciali, in alcuni casi anche con performance decisamente superiori alle aspettative. Solo la macroarea della Collina del Senio e del Lamone, riporta, a differenza dell’anno precedente, un dato negativo (-12,3% di variazione rispetto al 2018). Sono alcuni dei dati che emergono dal ‘Rapporto 2020 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, realizzato dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, con il sostegno della camera di commercio di Ravenna e il contributo dello Studio di Consulenze Pasi di Ravenna.

“Tra le macroaree provinciali, la massima dinamicità immobiliare (misura percentuale espressa dal numero di scambi rapportati allo stock abitativo) nel 2019 è stata manifestata nel Comune di Ravennasottolinea Stefano Stanzani, Università di Bologna che ha curato la parte redazionale del Rapporto – con il 46,2% degli scambi dell’intera provincia, seguito dall’area dell’Alta pianura del Lamone (con oltre il 19% degli scambi della Provincia), di Cervia (11,1% degli scambi complessivi della provincia) e dalla macroarea della Bassa Romagna (quasi 21% degli scambi della provincia). Chiude la classifica la macroarea di Collina del Senio e del Lamone con appena il 2,7% di scambi dell’intera provincia.
A Ravenna, invece, si sono evidenziate tra le zone a migliore dinamicità in rapporto allo stock abitativo esistente Fornace Zarattini, Porto Bassette, il Centro Storico, Lido Adriano e Lido di Dante; mentre, all’opposto, un mercato più statico si è registrato a Sant’Alberto, Casalborsetti e Marina Romea. Rispetto alle zone a maggiore dinamicità si evidenzia come a Fornace Zarattini si siano compravendute appena l’1,6% degli scambi di abitazioni comunali, a Porto Bassette lo 0,5%”.

“Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 10% di scambi del Comune) le zone più appetibili – prosegue Stanzani – sono risultate Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Stadio Ospedale, Tribunale, Via Vicoli seguite dalla Cintura alla zona centrale, dalle zone rurali e frazioni minori e da Lido Adriano-Lido di Dante”.

Il dato favorevole delle quantità scambiate “si accompagna nel 2019 (e non nel 2018!) ad una raggiunta stabilità – conclude Stanzani nella sua analisi – sul fronte dei prezzi di compravendita: in base alla rilevazione, si registra -0,1% nel capoluogo ed appena lo 0,1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2018: in tal modo, i prezzi del 2019 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, di quasi il 12% in città e di oltre il 5% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, rispettivamente -5,8% e – 8,7%”.

Nel 2020 in base ai dati preliminari rilevati, i prezzi medi della città avrebbero perso quasi l’1% rispetto allo scorso anno, mentre nei comuni minori si è osservato un incremento del 2,2%: rispetto al 2011, in tal modo, i prezzi sono risultati inferiori del 6,5% tanto nella città, quanto nei comuni minori.

“La situazione del mercato immobiliare residenziale della provincia di Ravenna e in particolare del capoluogo, causa la pandemia, è cambiata – afferma Ivano Venturini, presidente Fimaa provincia di Ravenna e presidente Fimaa Emilia-Romagna -. La domanda, oltre che qualitativamente, si è spostata su metrature più ampie per far fronte ad eventuali distanziamenti e isolamenti da rispettare o per agevolare lo smart working. Un giardino o un terrazzo è richiesto dall’80% delle persone che cercano un’abitazione; anche le case di campagna in questo periodo sono richieste, questo mercato era quasi scomparso. Dopo la fine del blocco, le compravendite 2020 sono leggermente aumentate rispetto all’anno scorso, in un mercato agevolato soprattutto da mutui concessi con tassi d’interesse molto bassi da parte delle banche e in misura minore favorito dall’annuncio di bonus e detrazioni che hanno stimolato l’attenzione per investimenti sull’usato o sugli immobili da ristrutturare. Resta il problema della scarsità di nuovi edifici per far fronte ad una clientela che cerca la qualità, ma non trova l’offerta di immobili adeguati. Non a caso i prezzi sono sostanzialmente rimasti invariati rispetto al 2019″.